제주특별자치도 서귀포시 민간임대주택법 개정(‘20. 8. 18.)으로 기존 민간건설임대 전부와 민간매입임대 일부에 대해서 보증가입이 적용되던 것을 2021년 8월 18일 이후 임대차계약을 체결하는 경우부터 모든 등록임대주택으로 확대됨에 따라 등록임대주택에 대한 보증보험 가입을 독려하고 있다..

다만 월임대료만 있고 임대보증금이 없는 경우는 보증보험 가입의무가 없다.

임대보증금 보험은 임대사업자가 보증금을 내줄 수 없을 때 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증이 세입자에게 대신 돌려주는 제도로서 집주인이 보증수수료의 75%, 세입자가 나머지 25%를 부담하게 된다.

* 민간임대주택법 시행령 40조에 따라 임대사업자가 보증료 전액 납부 후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수(임대료 납부고지서에 내용 명시)

임대보증금보증의 보증금액은 원칙적으로 임대보증금 전액이고, 예외적으로 3가지 조건*을 모두 충족하는 경우 임대보증금의 일부금액(선순위 담보권 + 임대보증금 – 주택가격의 60%)을 대상으로 할 수 있다.

* ①근저당권 세대별 분리(다가구주택 제외), ②임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류·가압류·가처분 등의 해소, ③전세권 설정 요건(임차인이 전세권 설정을 요구하지 않음에 대한 동의서 첨부)을 모두 갖춘 경우

보험료는 주택도시보증공사 기준으로 보증금의 0.099~0.438%로 책정되며, 임대사업자 신용 등급이 낮을수록, 담보대출 등의 비율이 높을수록 보험료가 올라간다.

등록임대사업자가 임대보증금 보증보험을 가입하지 않을 경우 2,000만 원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역에 처해질 수 있다. 세입자에 대한 처벌 규정은 없다.

시 관계자는 “관내 등록임대주택 소유자 1,065명에게 임대보증금 보증가입 안내문을 발송했으며, 보험 미 가입으로 인한 불이익 처분을 받지 않도록 홍보와 가입 독려에 최선을 다하겠다”고 말했다.

붙임 임대보증금 보증보험 가입 안내문 1부.

임대보증금 보증보험 가입 안내문

 

Ⅰ. 추진배경

 

□ 민간임대주택법 제49조에 따라 임대보증금 가입 의무대상자의 경우 임대보증금 보증 보험에 가입해야 함

 

Ⅱ. 보증가입 안내사항

 

 

구분	’05.7.13 (구 임대주택법)	’15.12.29 (민간임대주택법)	’17.7.18 (민간임대주택법)	’19.10.24 (민간임대주택법)	’20.8.18 (민간임대주택법)
가입대상	공공건설 임대주택	민간건설임대주택
			분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
				동일단지 100세대 이상 매입임대주택
					기타 매입 임대주택

 

* ’20.8.18. 이후 신규 등록하는 임대주택은 즉시 보증보험 가입이 적용되며, 종전에 등록한 임대주택은 법 시행 1년 후 계약 체결 시부터 적용

 

□ (가입 면제) 임대보증금이 없는 경우 보증보험 가입의무 없음

 

 

ㅇ (일부 보증) 일정한 요건*을 모두 충족하는 경우 “담보권 설정금액+보증금-주택가격 60%”를 보증대상액으로 할 수 있고,

 

- 해당 보증대상액이 0 이하인 경우 가입하지 않아도 됨**

 

* 근저당권 세대별 분리(다가구주택 제외), 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류·가압류·가처분 등의 해소, 전세권 설정 요건(임차인이 전세권 설정을 요구하지 않음에 대한 동의서 첨부)을 모두 갖춘 경우

 

** (소명시 확인자료) 주택가격, 등기부등본, 표준임대차계약서(임대보증금 확인)

 

□ (보증 가입기간) 민간건설임대 및 분양주택을 우선 공급받아 임대하는 매입임대는 사용검사를 받은 날부터 임대의무기간 종료일까지 보증보험 가입

 

* 사용검사 이전일지라도 임차인을 모집한 경우 보증보험 가입의무가 발생하므로 이때에는 보증보험에 가입해야 함(법 제49조제4항제1호)

 

ㅇ 그 외 민간임대주택은 등록일에 존속 중인 임대차계약 여부에 따라 상이

 

- 존속 계약이 있는 경우: 등록일로부터 임대의무기간 종료일

 

- 존속 계약이 없는 경우: 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일로부터 임대의무기간 종료일

 

⇒ 임대의무기간이 종료되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날까지 보증가입기간 연장

 

(유예기간 적용) 개정 전 등록한 임대사업자 중 즉시 가입 대상*을 제외하고, 유예기간(2021.8.18.) 이후 임대차계약 체결 시 보증보험 가입의무 발생하며, 유예기간 중 임대차계약 체결 시 가입의무 없음

 

* 법 제49조제1항제1호∼제3호(건설임대주택, 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 매입임대주택, 동일 주택단지 내 100호 이상 임대하는 매입임대주택)

 

임대차계약 개시일이 아닌 체결일 기준이며, 유예기간 이후 변경되는 계약(임차인, 임대료, 임대기간 등)은 보증보험의 가입 대상

 

(보증보험증서 접수) 임대보증금 보증보험가입증서 발급 지연사례가 발생하고 있으므로, 임대차계약 신고 시 보증회사의 접수증으로 보증증서를 갈음하고 등록 후 보완조치 요청

 

Ⅲ. 위반자 행정처분 필요사항

 

민간임대주택법 제65조제2항제9호에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌칙에 해당되어 관할 경찰서로 고발 조치 필요

* ｢형사소송법｣ 제249조제1항제5호에 따라 소멸시효가 5년이므로 5년이 경과한 위반 사항에 대해서는 고발할 수 없음